רכישת דירה או בית חדש, היזהרו מטעויות

דרגו את המאמר

התקבלו 6 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

לפני עסקת נדל"ן? רוצה לקנות דירה חדשה או משומשת? כאן תמצא מענה ומיידי וסיוע מעורכי דין בחינם ...

רוצה לקנות דירה? יעוץ לפני הסכם מכר? רוצה לבנות על הגג? להשכיר את דירתך ?  

עורכי דין ומידע על שאלות בנושאי מקרקעין ונדל"ן,

ברוכים הבאים למחלקת מקרקעין - נדל"ן. לרשותך מאגר מאמרים במגוון נושאים הקשורים בקנייה או מכירה של דירות, טיפים, חוקים ופסקי דין. המידע מוגש כשרות לגולשים וזאת בכדי להקל ולו במעט בהתמודדות המשפטית בתחום המקרקעין. המאמרים נכתבו ע"י עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין. 

דיני מקרקעין

מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע לרבות כל אשר מחובר או נטוע אליה בחיבור קבע, דהיינו הבעלות על הקרקע כוללת את המחצבים אשר מתחת לפני האדמה ואת הבניינים מעליה. יצוין כי המדינה שומרת לעצמה את הזכות לבעלות על המחצבים הלאומיים (כגון גז). בעלות על מקרקעין הינה הזכות להחזיק קרקע ולבצע בה בנייה או עסקאות מכירה ואו השכרה.

לשכת רישום המקרקעין הינה הגוף הרשמי היחיד אשר בסמכותו לקבוע זכאות כזו או אחרת של אדם על פי החוק בבעלות על מקרקעין. בתום ביצוע עסקת רכישה, לאחר קבלת דמי המשכנתא (במידה ונעשתה העסקה בעזרתם) והעברת הכספים לבעל הנכס הקודם, על הרוכש להגיע ללשכת הרישום ולרשום את בטאבו.
הטאבו הינו הפנקס בלשכת רישום המקרקעין בו מפורטות כל גושי החלקה והחלקות במדינה ובעליהם.

מהי שכירות וחכירה במקרקעין?

שכירות במקרקעין הינה הענקת זכות על פי חוזה או בעל פה, לאדם אשר אינו מחזיק בבעלות על השטח, לעשות בה שימוש מוגבל בזמן. שכירות לתקופה של חמש שנים ומעלה נקראת חכירה, ובמידה והשכירות הינה לתקופה של למעלה מ-25 שנה, מדובר בחכירה לדורות.

מהי הערת אזהרה?

לשכת רישום המקרקעין בישראל מנהלת רישום מדויק בנוגע לבעלות על כל הקרקעות במדינה. בטרם יבצע רוכש זהיר עסקת מקרקעין במטרה לקנות קרקע או דירה, עליו לגשת ללשכת הרישום ולבדוק (בעלות של כ-60 שקלים) האם הדירה או הקרקע באמת שייכים למוכר, האם קיימת משכנתא על הנכס וכמו כן האם קיימים עיקולים אשר מוטלים על המקרקעין.

עסקאות מקרקעין אינן נעשות בין רגע, ולעיתים בין הקנייה לקבלת הבעלות על הנכס עוברים חודשים ואף שנים. קונה זהיר אשר מבצע עסקת מקרקעין, רשאי לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לצידו של בעל הנכס הנוכחי על מנת למנוע מבעל הנכס לבצע פעולות בקרקע מרגע חתימת העסקה.

זאת ועוד, במידה ויוטלו עיקולים על בעל הנכס לאחר ביצוע העסקה, תהה בכוחה של הערת האזהרה לכסות את הקרקע במטרייה מגן משפטית. כל אימת שנרשמה לצד בעלי הנכס הערת אזהרה, לא תוכל הערת אזהרה חדשה להירשם לצידה, אלא בהסכמת הזכאי או בית המשפט.

מיהו שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הינו איש מקצוע המוסמך להעריך את שוויו של נכס מקרקעין. שמאיי המקרקעין עומדים תחת פיקוח נוקשה של לשכת שמאיי המקרקעין, שהינה יחידה פנימית במשרד המשפטים. כמו כן הם כפופים לחוקי אתיקה מקצועית נוקשים ועליהם לעמוד בהצלחה באופן תדיר בבחינות מטעם הלשכה ומשרד המשפטים.

פעמים רבות ידרוש בית המשפט מבעלי דין להמציא בעבורו חוות דעת של שמאי מקרקעין, על מנת להעריך את שוויו של הנכס.

מיסים במקרקעין, מהם?

על נכסי המקרקעין מוטלים מיסים רבים, חלקם במעמד ביצוע העסקה וחלקם במהלך האחזקה השוטפת. המיסים הנפוצים הינם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.

מס הרכישה הינו מס אשר גובה מס הכנסה בעבור כל הסכם רכישה. היטל ההשבחה הינו תשלום אשר ישולם לעירייה המוניציפאלית בה נמצא הנכס, בעקבות שינוי תוכנית המתאר האזורית על ידי וועדת התכנון והבנייה, שינוי אשר היה בו להעלאת שוויו של המקרקעין. מס השבח הינו מס אשר מוטל על מוכר הנכס, ועל ההון אשר הרוויח האחרון מביצוע העסקה.

מהי קרקע בבעלות המדינה?

כ-92% מהקרקעות במדינה הינן נכסי מקרקעין השייכים למדינה, כאשר 76% מהן בבעלות מלאה של המדינה והשאר נמצאות בבעלות חלקית של המדינה או בבעלות הווקף או קק"ל. למעשה, בעת רכישת דירה בישראל, הקונה רוכש את הדירה עצמה, בעוד הקרקע נותרת בבעלות המדינה. מגמה זו נועדה למנוע מאזרחים פרטיים להשתלט על אדמות מדינה.

בעל קרקע מוגדר בחוק המקרקעין כאדם אשר הקרקע נמצאת בבעלותו או כאחד אשר הושכרו לו המקרקעין בחכירה לדורות. דמי השכירות משולמים למדינה באופן חד פעמי או באופן שנתי. לעיתים נפרעו דמי השכירות מבעוד מועד והקרקע הינה מהוונת. במידה ומתבצעת עסקת רכישה של דירה או קרקע, על הקונה לבדוק נעשה היוון הנכס. בד"כ חוזי חכירה עם המדינה נחתמים לתקופה של 49-50 שנים, אי לכך, על הקונה לבדוק כמה שנים נשארו לדמי החכירה, האם נעשה היוון או לא והאם ישנה אופציה להארכת החוזה מול המדינה. .

לסיכום,

מלבד עסקאות מקרקעין ומיסוי הסכמי רכישה, בתחום הנדל"ן והמקרקעין דינים רבים ומורכבים כגון, יחסי שוכר-משכיר, סילוק פולשים, ערכאות הוועדות לתכנון ובניה, הרחבות בנייה, עסקאות קומבינציה, חוקי פינוי-פיצוי, חוקי פינוי-בינוי ועוד.

תחום המקרקעין הינו רחב ומורכב, אי לכך מומלץ לפני ביצוע עסקה כלשהיא בנושא קרקעות ודירה להתייעץ עם גורמים מקצועיים כגון שמאים ועורכי דין המתמחים בתחום. לפניכם מגוון רחב של מאמרים מקצועיים בתחום המקרקעין, לרבות דוגמאות מהפסיקה ואפשרות פנייה לעו"ד ללא התחייבות.